- Η ταξινόμηση των μισθώσεων βασίζεται στο κατά πόσο οι κίνδυνοι και οι ανταμοιβές που συνεπάγεται η ιδιοκτησία ενός μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου ανήκουν στον εκμισθωτή ή στο μισθωτή. Στους κινδύνους περιλαμβάνονται οι πιθανότητες ζημιών λόγω αδράνειας, τεχνολογικής απαξίωσης, ή μεταβολών στην αξία του περιουσιακού στοιχείου εξαιτίας αλλαγής των οικονομικών συνθηκών. Οι ανταμοιβές μπορεί να αφορούν την προσδοκία για δυνατότητα παροχής υπηρεσιών ή για κερδοφόρο λειτουργία του περιουσιακού στοιχείου κατά τη διάρκεια της οικονομικής ζωής του και το κέρδος από αύξηση της αξίας του ή ρευστοποίηση της υπολειμματικής αξίας.
- Μία μίσθωση ταξινομείται ως χρηματοδοτική μίσθωση αν μεταβιβάζει στον μισθωτή ουσιαστικά όλους τους κινδύνους και τις ανταμοιβές που συνεπάγεται η ιδιοκτησία του περιουσιακού στοιχείου. Άλλως, η μίσθωση ταξινομείται ως λειτουργική.
- Για την ταξινόμηση μιας μίσθωσης, ο μισθωτής και ο εκμισθωτής χρησιμοποιούν τους ορισμούς της παρούσας. Η εφαρμογή αυτών των ορισμών στις διαφορετικές συνθήκες του εκμισθωτή και του μισθωτή μπορεί να καταλήξει σε διαφορετική ταξινόμηση της ίδιας μίσθωσης από το κάθε μέρος. Για παράδειγμα, αυτό μπορεί να συμβεί αν ο εκμισθωτής ωφελείται από εγγύηση υπολειμματικής αξίας που παρέχεται από μέρος που δε συνδέεται με τον μισθωτή.
- Το εάν μία μίσθωση είναι χρηματοδοτική ή λειτουργική εξαρτάται από την ουσία της συναλλαγής και όχι από τον τύπο της σύμβασης. Παρότι τα ακόλουθα είναι παραδείγματα κριτηρίων, που μεμονωμένα ή σε συνδυασμό, κατά κανόνα οδηγούν στην ταξινόμηση μιας μίσθωσης ως χρηματοδοτικής, η μίσθωση δε χρειάζεται να πληροί όλα αυτά τα ενδεικτικά κριτήρια προκειμένου να ταξινομηθεί ως χρηματοδοτική:
(α) η μίσθωση μεταβιβάζει την ιδιοκτησία του περιουσιακού στοιχείου στο μισθωτή μέχρι τη λήξη της μισθωτικής περιόδου,
(β) ο μισθωτής έχει το δικαίωμα αγοράς του περιουσιακού στοιχείου σε τιμή που αναμένεται να είναι ουσιαστικά χαμηλότερη από την εύλογη αξία κατά την ημερομηνία άσκησης του δικαιώματος, έτσι ώστε, κατά την έναρξη της μίσθωσης, να θεωρείται εύλογο ότι το δικαίωμα θα ασκηθεί,
(γ) η διάρκεια της μίσθωσης εκτείνεται στο μεγαλύτερο μέρος της οικονομικής ζωής του περιουσιακού στοιχείου, έστω και αν ο τίτλος κυριότητας δε μεταβιβάζεται,
(δ) κατά την έναρξη της μίσθωσης η παρούσα αξία των ελάχιστων καταβολών μισθωμάτων δε διαφέρει, ουσιωδώς, από την εύλογη αξία του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου,
(ε) τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία είναι ειδικής φύσης, ώστε μόνον ο μισθωτής μπορεί να τα χρησιμοποιήσει χωρίς σοβαρές τροποποιήσεις, και (στ) τα μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία δε μπορούν να αντικατασταθούν εύκολα από άλλο περιουσιακό στοιχείο.
- Άλλες ενδείξεις, που μεμονωμένα ή σε συνδυασμό, θα μπορούσαν επίσης να οδηγήσουν στην ταξινόμηση μιας μίσθωσης ως χρηματοδοτικής είναι οι εξής:
(α) αν ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ακυρώσει τη μίσθωση, οι ζημίες του εκμισθωτή που συνδέονται με την ακύρωση καλύπτονται από το μισθωτή,
(β) κέρδη και ζημίες από τη διακύμανση της εύλογης υπολειμματικής αξίας του περιουσιακού στοιχείου ανήκουν στο μισθωτή (για παράδειγμα με τη μορφή έκπτωσης του μισθώματος που ισούται με το μεγαλύτερο μέρος του προϊόντος της πώλησης στη λήξη της μίσθωσης), και
(γ) ο μισθωτής έχει τη δυνατότητα να παρατείνει τη μίσθωση με μίσθωμα ουσιωδώς χαμηλότερο από τα τρέχοντα μισθώματα της αγοράς.
- Τα κριτήρια και οι ενδείξεις των παραγράφων 10 και 11 δεν είναι πάντα καθοριστικοί παράγοντες για την ταξινόμηση της μίσθωσης. Εάν είναι ξεκάθαρο από άλλα χαρακτηριστικά ότι η μίσθωση δε μεταβιβάζει ουσιαστικά όλους τους κινδύνους και τις ανταμοιβές που συνεπάγεται η ιδιοκτησία, η μίσθωση ταξινομείται ως λειτουργική. Για παράδειγμα, μπορεί να συμβεί κάτι τέτοιο αν η ιδιοκτησία του περιουσιακού στοιχείου μεταβιβαστεί στο τέλος της μίσθωσης έναντι μεταβλητής καταβολής που ισούται με την τότε εύλογη αξία του, ή αν υπάρχουν ενδεχόμενα μισθώματα, ως αποτέλεσμα των οποίων ο μισθωτής δεν έχει ουσιαστικά όλες τις ανταμοιβές ή όλους τους κινδύνους.
- Η ταξινόμηση μιας μίσθωσης πραγματοποιείται κατά την έναρξη της μίσθωσης. Αν σε οποιαδήποτε χρονική στιγμή ο μισθωτής και ο εκμισθωτής συμφωνήσουν να αλλάξουν τους όρους της μίσθωσης, μη συμπεριλαμβανομένης της ανανέωσής της, κατά τρόπο που θα συνεπαγόταν μία διαφορετική ταξινόμηση της μίσθωσης, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στις παραγράφους 7-12, αν οι τροποποιημένοι όροι ίσχυαν από την έναρξη της μίσθωσης, η αναθεωρημένη συμφωνία θεωρείται νέα συμφωνία μέχρι τη λήξη της. Εντούτοις, μεταβολές στις εκτιμήσεις (για παράδειγμα, μεταβολές στις εκτιμήσεις της οικονομικής ζωής ή της υπολειμματικής αξίας της μισθωμένης ιδιοκτησίας) ή μεταβολές στις συνθήκες (για παράδειγμα, αθέτηση των υποχρεώσεων από τον μισθωτή), δε συνεπάγονται νέα ταξινόμηση της μίσθωσης.
- Όταν μια μίσθωση περιλαμβάνει τόσο γη όσο και κτίρια, η οντότητα προσδιορίζει την ταξινόμησή τους, ως χρηματοδοτική ή λειτουργική μίσθωση σύμφωνα με τις παραγράφους 7-13, ξεχωριστά. Προκειμένου να ταξινομηθεί η μίσθωση γης ως χρηματοδοτική ή λειτουργική, ένας σημαντικός παράγοντας που πρέπει να ληφθεί υπόψη είναι ότι η γη, κατά κανόνα, έχει απεριόριστη οικονομική ζωή.
- Όποτε απαιτείται για την ταξινόμηση και το λογιστικό χειρισμό μίσθωσης γης και κτιρίων, οι ελάχιστες καταβολές μισθωμάτων (συμπεριλαμβανομένων όποιων εφάπαξ προπληρωμών) κατανέμονται στη γη και τα κτίρια ανάλογα με τις σχετικές εύλογες αξίες της γης και των κτιρίων κατά την έναρξη της μίσθωσης. Αν οι καταβολές των μισθωμάτων δεν μπορούν να επιμεριστούν με αξιοπιστία στα δύο αυτά συγκεκριμένα στοιχεία, ολόκληρη η μίσθωση ταξινομείται ως χρηματοδοτική μίσθωση, εκτός αν είναι ξεκάθαρο ότι αμφότερα τα στοιχεία τελούν υπό λειτουργική μίσθωση, στην οποία περίπτωση η μίσθωση ταξινομείται ως λειτουργική μίσθωση στο σύνολο της.
- Για μίσθωση γης και κτιρίων, κατά την οποία το ποσό που θα αναγνωριζόταν αρχικά για τη γη, σύμφωνα με την παράγραφο 15, είναι μη ουσιώδες, η γη και τα κτήρια μπορούν να αντιμετωπιστούν ως μία μονάδα για τον σκοπό της ταξινόμησης της μίσθωσης και η μίσθωση να ταξινομηθεί ως χρηματοδοτική ή λειτουργική σύμφωνα με τις παραγράφους 7-13. Στην περίπτωση αυτή, η οικονομική ζωή των κτιρίων θεωρείται ως η οικονομική ζωή ολόκληρου του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου.
- Η ξεχωριστή επιμέτρηση της γης και των κτιρίων, που κατέχονται βάσει μιας χρηματοδοτικής μίσθωσης, δεν απαιτείται όταν η συμμετοχή του μισθωτή στη γη και τα κτίρια ταξινομείται ως επενδυτικό ακίνητο σύμφωνα με το ΛΠΓΚ. Όταν η ταξινόμηση ενός εκ των δύο ή και των δύο συγκεκριμένων αυτών στοιχείων άλλως είναι αβέβαιη απαιτούνται λεπτομερείς υπολογισμοί για τον επιμερισμό αυτόν.
- Όταν συντρέχει η περίπτωση, δικαίωμα σε ακίνητο που κατέχεται βάσει μιας λειτουργικής μίσθωσης να πληροί τις προϋποθέσεις για να ταξινομηθεί ως επενδυτικό ακίνητο, το δικαίωμα στο ακίνητο αντιμετωπίζεται λογιστικά ως αν ήταν χρηματοδοτική μίσθωση και, επιπροσθέτως, χρησιμοποιείται η μέθοδος της εύλογης αξίας για το περιουσιακό στοιχείο που αναγνωρίζεται. Ο μισθωτής θα συνεχίσει να αντιμετωπίζει λογιστικά τη μίσθωση ως χρηματοδοτική μίσθωση, έστω και αν μεταγενέστερο γεγονός τροποποιήσει τη φύση του δικαιώματος του μισθωτή στο ακίνητο, ώστε να μην ταξινομείται πλέον ως επενδυτικό ακίνητο. Αυτό θα συμβεί, για παράδειγμα, αν ο μισθωτής:
(α) χρησιμοποιεί το ακίνητο, το οποίο εν συνεχεία μεταφέρεται στα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα με τεκμαρτό κόστος που ισούται με την εύλογη αξία του κατά την ημερομηνία της μεταβολής της χρήσης, ή (β) υπομισθώνει το ακίνητο μεταφέροντας ουσιαστικά όλους τους κινδύνους και τις ανταμοιβές που συνεπάγεται η ιδιοκτησία σε τρίτο, μη συνδεδεμένο, μέρος. Τέτοια υπομίσθωση αντιμετωπίζεται λογιστικά από τον μισθωτή ως χρηματοδοτική μίσθωση στο τρίτο μέρος, αν και μπορεί να αντιμετωπιστεί λογιστικά ως λειτουργική μίσθωση από το τρίτο μέρος.
